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摘 要：宅基地再利用模式受村庄特征和宅基地特征等因素综合影响。本文运用定量与定性相结合的研究方法，依托 GIS、POI、天眼查等多源数据，按照“特征—模式—驱动力”的逻辑思路， 对天津市蔡庄子和北二堡两个村的宅基地再利用进行系统分析，为宅基地再利用实践工作提供参考。结果表明：（1）蔡庄子服务完善度低、宅基地利用供需指数高、宅基地闲置率低，北二堡服务完善度高、宅基地利用供需指数低、宅基地闲置率高；（2）蔡庄子形成村集体主导的节约集约模式，北二堡形成产业引领的开发盘活模式；（3）宅基地供需关系和集体经济发展是形成节约集约模式的显著影响因素，资源禀赋和社会资本是形成开发盘活模式的显著影响因素。研究认为， 村集体主导的节约集约模式与产业引领的开发盘活模式在特征、驱动力和适用范围等方面具有显著差异，模式选择需因地制宜。
关键词：宅基地再利用模式；比较；驱动力；天津
宅基地不仅是农户安身立命的根本所在，更是乡村实现振兴的重要舞台 [1]。改革开放以来，我国经济发展不断跃上新台阶，国家的崛起和经济的跃升离不开无数农村务工人口的辛勤付出。然而，在大量农民工进入城市为城市发展注入活力的同时， 造成了农村“空心化”[2]、宅基地闲置、低效利用甚至废弃等问题 [3]。近年来，一系列政策的发布推动了农村宅基地制度改革，为闲置宅基地再利用提供了制度支持 [4]。宅基地再利用作为宅基地制度改革中的重要环节，对保障农户权利、增加农民收入具有重要作用。
不同环境、不同地区、不同禀赋下宅基地的再利用模式不同，明晰宅基地再利用模式对推进宅基地制度改革具有重要意义。目前，关于宅基地再利用的研究主要集中在盘活利用路径 [5-7]、制度构建与改进 [8-10] 和实践案例 [11-12] 等方面，而关于宅基地再利用模式的研究较少。宅基地再利用模式的选择是村庄发展水平、宅基地特征等综合作用的结果， 明晰宅基地再利用模式对村庄的适用性，是因地制宜实现乡村振兴的关键，而现有研究缺乏对宅基地再利用模式识别的分析。
本文以天津市蔡庄子和北二堡两村为例，运用村庄服务设施完善度、宅基地供需指数、宅基地闲置率三项指标分析村庄及宅基地特征差异，采用案例分析法识别宅基地再利用模式，明晰两种宅基地再利用模式的驱动因素，为宅基地再利用工作提供参考。
1 研究区域、数据与方法
1.1 研究区概况
蔡庄子位于天津市静海区中旺镇南侧，距镇政府 5.7 km，距静海城区 50 km，与河北省接壤。全村户籍人口 1002 人，以种植冬小麦和玉米为主，究村庄发展水平。公式如下：
X=N/8 （1）
式中，X 为服务完善度，N 为餐饮服务、购物服务、生活服务、医疗保健服务、体育休闲服务、政府机构及社会团体、交通设施服务、公司企业的数量。
1.3.2 宅基地供需指数测度
借鉴生态系统服务供需指数 [14] 分析宅基地利用数量之间的关系。其中，宅基地需求量中的“一户零宅”指除分家析产、出售、拆迁、去世、赠予等以外的一户零宅。若 1 个家庭具有 m（j）宗宅基地，公式如下：
有子牙河穿村而过。北二堡位于天津市静海区台头镇西部，临近子牙河，距离静海城区 16 km、天津
主城区 40 km，交通便利、区位优越。2021 年人口286 人，总户数 83 户。2016 年以前主要以农业为主， 经济来源主要依靠发展林下经济、大棚、果木种植等。现在以非农旅游业为主，村庄主要靠房屋出租获得收入。
1.2 数据获取及处理
本文数据主要包括宅基地数据、经济社会数据和空间矢量数据。宅基地和空间矢量数据来自 2021年 4—6 月课题组开展的实地调研和静海区人民政府官网（http://www.tjjh.gov.cn），经济社会数据来自式中，HSDI 为宅基地供需指数，HS 为宅基地供给量，HD 为宅基地需求量，X 为一户m 宅的户数，
Z 为一户零宅的户数，m 为单个农户家庭所拥有的宅基地数量（j），“一户一宅”是保障农户住有所居的基本前提条件，故j ≥ 2，排除“一户一宅”家庭。一户多宅家庭排除自身居住的“一宅”（j-1），加总求和即为村庄总体宅基地供给量。
1.3.3 宅基地闲置率测度
闲置宅基地包括完全闲置宅基地、常年在外、偶尔居住的季节性闲置宅基地和未建、倒塌、危房等的空地宅基地 [15] 公式如下：
POI 数 据 来 源 于 AMap Poi(https://gitee.com/simpls/ AMapPoi）对 2022 年高德地图 API 抓取结果，运用
ArcGIS10.8 软件对 POI 数据进行裁剪，并与静海区矢量图层叠加，运用空间连接工具，统计各村不同类型 POI 的数量，本文所用 POI 分类数据均与高德地图官方公布的 POI 分类编码保持一致。
1.3 研究方法
1.3.1 服务完善度测度
借鉴相关文献 [13]，本文运用服务完善度表征研
式中，Lhr 为宅基地闲置率；Lh 为闲置宅基地宗数；Ls 为该村宅基地总宗数。
宅基地供需指数反映一户多宅和一户零宅之间宅基地的数量关系，宅基地闲置率是对完全闲置、季节性闲置和空地、未建等现象的量化，宅基地供需指数与宅基地闲置率测度内容不同，宅基地供需指数的大小无法推断出宅基地闲置率的大小，二者之间无明显关联性。
2 案例分析
案例选择是运用案例构建理论的重要环节，本文选择蔡庄子和北二堡进行案例分析，对宅基地再利用模式进行分析，主要基于两方面因素的考虑。一是案例的典型性。蔡庄子和北二堡均为闲置宅基地盘活试点村，北二堡区位优越，交通便利，历史底蕴深厚；蔡庄子在无资源禀赋和外在资本进入的条件下，通过村集体领导凭借村庄内部供需差实现了宅基地的再利用。二是信息的可达性。基于案例研究，需要深入了解村庄背景、村庄现实状况及盘活利用情况，获取这些数据需要深入村庄调研，与村民建立密切关系。
2.1 案例特征
2.1.1 服务完善度
根据公式（1），北二堡的服务完善度为 0.63， 蔡庄子的服务完善度为 0.25，北二堡服务完善度高于蔡庄子。企业的规模与发展对当地村庄具有较大的带动作用，通过天眼查网站查询北二堡村内企业实缴资本为 150 万元，蔡庄子村内企业实缴资本为100 万元，北二堡在村庄发展上优于蔡庄子。
2.1.2 宅基地利用供需指数
根据公式（2），北二堡的宅基地利用供需指数为 0.96，其中，宅基地供给量为 24，需求量为25；蔡庄子宅基地利用供需指数为 2，其中，宅基地供给量为 38，需求量为 19。北二堡供需指数低于蔡庄子，北二堡供给量小，需求量大，蔡庄子宅基地供给量大，需求量小。
2.1.3 宅基地闲置率
根据公式（3），北二堡闲置率高于蔡庄子， 北二堡宅基地闲置率为 0.21，其中，完全闲置宅基地 3 宗，季节性闲置宅基地 18 宗，空地宅基地 4 宗。蔡庄子宅基地闲置率为 0.14，其中，完全闲置宅基地0 宗，季节性闲置宅基地34 宗，空地宅基地21 宗。可见，北二堡在宅基地再利用上具有更大潜力。
综上所述，北二堡村庄服务设施完善度高、宅基地供需指数低、宅基地闲置率高；蔡庄子村庄服务设施完善度低、宅基地供需指数高、宅基地闲置率低。服务设施完善度高表明村庄发展较好，为外来产业和资本进入提供了前提条件；宅基地供需指数低表明宅基地需求量大；宅基地闲置率高则表明宅基地再利用潜力大。村庄及宅基地特征的差异会导致宅基地再利用模式选择的不同。
2.2 案例村宅基地再利用模式
2.2.1 蔡庄子：村集体主导的节约集约模式
蔡庄子采用节约集约模式实现宅基地再利用。节约集约模式是指为达到土地利用效率最大化目标， 在符合村域国土空间规划前提下，通过村庄内部流转的方式对宅基地进行合理合法的腾退和转让，既保证了村庄宅基地总量不变，又使存量得到合理的再利用。该模式主要做法包括：①村民之间在遵循双方自愿前提下自行流转，双方对收益费用进行博弈和协商，由村集体出面规范宅基地再利用程序和手续，确保宅基地合法流转；②村民将宅基地流转给村集体，村集体支付给村民一定数目的宅基地流转费用，并对闲置宅基地进行规划安排，二次流转给有居住需求的集体经济组织成员或用于村庄基础设施建设。该模式的主要特点是无外来资本，村集体主导进行内部流转，村庄存在宅基地供给冗余。主要适用于地理位置偏僻，没有特色自然资源与产业，缺少龙头企业，村集体有一定收入基础的村庄。蔡庄子通过实践该模式实现了 39 户闲置宅基地的再利用，盘活率 71%，缓解了由于供需失衡造成的矛盾激化问题，实现了村庄内部的资源高效配置（图1）。
2.2.2 北二堡：产业引领的开发盘活模式
北二堡采用开发盘活模式实现宅基地再利用。开发盘活模式是指为满足市场经济发展和城镇化扩张需求，为推动农村土地资本化进程，在乡村振兴战略指导下，通过发挥市场机制作用激活宅基地资产功能，实现闲置宅基地资源的盘活利用，既提高了农民生活水平，又缓解了城市建设用地短缺的压力。该模式的主要做法是通过发掘村庄特色资源禀赋优势，吸引社会资本，显化农村闲置宅基地资产， 盘活农村低效利用宅基地存量，推动宅基地资源进入市场经济发展的快车道。该模式的主要特点是“人—地—村”三要素俱全，“人”指多主体（政府、社会资本、村集体、农户等主体）联动的组织模式为宅基地再利用提供动力引擎；“地”指宅基地闲置率高、盘活潜力大，构成宅基地开发盘活的主要诱发因素；“村”指村庄资源禀赋优越成为开展宅基地开发盘活模式的前提条件。该模式主要适用于资源丰富、景观优美、文化深厚、地理位置优越且有龙头企业带动的村庄。北二堡通过实践该模式大幅度改善了村庄人居环境和村容村貌，切实提高了参与农户的收入水平（图 2）。
2.3 宅基地再利用驱动力
2.3.1 蔡庄子宅基地再利用模式驱动力
宅基地供需关系和集体经济发展是蔡庄子宅基地资源节约集约模式形成的主要影响因素。蔡庄子地理位置偏僻且无特色资源禀赋，村庄居住环境与经济发展较为落后。一方面，农户进城务工造成村庄出现大量闲置宅基地；另一方面，蔡庄子户籍人口 420 户，而宅基地仅有 405 宗，使具有宅基地申请资格的农户无宅基地可申请，村集体公共基础设施建设无宅基地可用，村庄“一户零宅”和“一户多宅”占比较高，宅基地供给冗余成为宅基地再利用的重要驱动力。村集体出租房屋和土地给本村有居住需求的农户，并将租金作为集体财产储备用以支付宅基地流转费用，为参与村庄内部腾退和流转的农户提供货币收益，推动闲置宅基地再利用，为形成宅基地资源节约集约利用的长效机制提供资金来源。
2.3.2 北二堡宅基地再利用模式驱动力
资源禀赋和社会资本是北二堡宅基地存量开发盘活模式形成的主要影响因素。北二堡具有开放的村落条件，自然环境良好，子牙河流经村庄西部， 村庄道路整洁，村中有郭宪章故居和义渡码头，风景优美，具有历史文化底蕴。2019 年，台头镇政府牵头投资 700 万元，其中 400 万元用于人居环境改造，300 万元用于基础设施建设，为打造康养村庄提供了安然舒适的休憩氛围。北二堡闲置农房和闲置宅基地规模较大且零星分布，宅基地资源闲置率高，为宅基地再利用提供了潜力。2019 年，河北省秦皇岛市惠斯安普公司入驻北二堡，该公司提供价值960 万元的康养智能设施用于打造健康评估系统， 并负责技术和管理、配置专业人员、提供资金支持， 在村集体的闲置宅基地设立康养中心、专用医疗点， 配备专职医生为到此康养的游客制定适宜的疗养方案，支持天津其他地方居民使用医保卡，使北二堡形成标准化的康养度假经营模式。
3 结论
（1） 蔡庄子服务设施完善度低、宅基地再利用供需指数高、宅基地再利用闲置率低；北二堡服务设施完善度高、宅基地再利用供需指数低、宅基地再利用闲置率高。在村庄发展、宅基地需求量、宅基地再利用潜力方面北二堡均优于蔡庄子。
（2） 村庄特征和宅基地特征的不同，综合影响宅基地再利用模式的差异。蔡庄子属于宅基地资源节约集约模式，在无资本进入情况下，通过村集体主导满足村庄集体组织成员需求，缓解宅基地供需矛盾，实现宅基地再利用；北二堡属于宅基地存量开发盘活模式，在挖掘村庄资源禀赋基础上引入社会资本，通过多主体联动的组织模式实现宅基地再利用。
（3） 宅基地再利用模式分异是多因素综合作用的结果，不同模式的主导因素不同。宅基地供需关系和集体经济发展是形成宅基地资源节约集约模式的主导因素；资源禀赋和社会资本对形成宅基地存量开发盘活模式的影响尤为显著。
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Study on the Differentiation and Driving Force of Homestead Reuse Model
— A Case Study of Caizhuangzi and Beierpu Villages in Tianjin
ZHANG Yu1, CAI Weimin2, ZHANG Bailin2, YIN Jian3
（1. School of Economics and Management, Tiangong University, Tianjin 300387, China;
2. School of Environmental Science and Engineering , Tiangong University, Tianjin 300387, China
3. Zibo real estate registration center, Zibo 255000, Shandong, China）
Abstract: the reuse mode of homestead is comprehensively affected by factors such as village characteristics and homestead characteristics. Taking two villages of Beierpu and Caizhuangzi in Tianjin as examples, this paper makes a systematic analysis on the reuse of homestead in two case villages by using the combination of quantitative and qualitative research methods, relying on GIS, POI, Tianyan survey and other multi-source data, and according to the logical idea of “feature mode driving force”, so as to provide reference for the practical work of homestead reuse. The results show that: (1) Caizhuangzi has low service perfection, high homestead utilization supply and demand index, low homestead idle rate, high service perfection of Beierpu, low homestead utilization supply and demand index and high homestead idle rate; (2) Caizhuangzi has formed a resource-saving and intensive model of homestead led by the village collective, and Beierpu has formed an industry led model of homestead stock development and revitalization; (3) The supply-demand relationship of homestead and the development of collective economy are the significant influencing factors for the formation of homestead resource conservation and intensive model. Resource endowment and social capital are the significant influencing factors for the formation of homestead stock development and revitalization model. The research shows that there are significant differences in characteristics, driving force and scope of application between the homestead resource saving and intensive model and the homestead stock development and revitalization model, and the mode selection needs to be adjusted to local conditions.
Keywords: homestead reuse mode; comparison; drive; Tianjin
